Рынок подмосковных новостроек кардинальным образом изменится в ближайшие годы. Объемы строительства в столице пока продолжают падать «Это, наверное, самый либеральный строительный рынок в мире. Дикий рынок. Никаких ограничений и правил не существует. Строй, что хочешь и где хочешь» – так еще недавно говорили, удивляясь, западные специалисты по урбанистике при знакомстве с ситуацией в Московской области. Доказательством служили 22-этажные дома, понатыканные за последние годы где только можно — и в небольших городках, и в чистом поле, и в деревнях. Однако этой вольнице приходит конец. Новый губернатор Подмосковья Сергей Шойгу постепенно начал наводить порядок в градостроительной сфере. Что всерьез переформатирует областной рынок недвижимости. Новации Шойгу Подмосковье времен губернатора Громова войдет в историю как территория хаотической застройки. Обладая административным ресурсом, можно было продавить почти любой проект. В какой-то момент кварталы многоэтажек на краю деревни перестали удивлять. После того как мэр Москвы Сергей Собянин ограничил жилищное строительство в столице, проявилось два фактора. Во-первых, девелоперы бросились из Москвы в область, реализуя проекты за МКАД. Объемы строительства и спрос на новостройки перетекли за кольцевую. Во-вторых, абсурдность хаотичной застройки в Подмосковье стала еще очевиднее. Пока внутри МКАД Собянин хоть что-то пытался сделать с пробками, его коллега Громов транспортную ситуацию, напротив, каждой стройкой ухудшал. Дело в том, что одна из главных бед Москвы — дисбаланс рабочих мест и жилья. Люди работают в центре, а живут на окраине. Если утром все будут двигаться в центр, а вечером обратно, то сколько дорог ни строй — их все равно не хватит. Жилая застройка в Подмосковье была абсолютно автономной, она не сопровождалась ни транспортным строительством, ни созданием новых рабочих мест. И потому каждый микрорайон за кольцевой только увеличивал дисбаланс. То, что решительный Шойгу не станет с этим мириться и возьмется все менять, не было сомнений. Однако можно было предположить, что менять систему ему будет не проще, а в чем-то сложнее, чем Собянину. В области намного слабее вертикаль власти. Главы администраций, конечно, формально подчинялись губернатору Громову, но на деле часто проводили свою политику. В разных районах и городах были, в частности, кардинально разные условия для девелоперов. Кроме того, львиная доля земель Подмосковья находится в частной собственности, так что возможности для маневра не так много. Что же успел сделать губернатор Шойгу за четыре месяца в сфере стройки и землепользования? Первое: он создал специальное министерство по вопросу обманутых дольщиков и начал разруливать эту ситуацию. Всего в области насчитали 140 проблемных строек и 20 тыс. обманутых частных инвесторов. Второе: он начал ревизию существующих строительных проектов. Ожидается, что на это уйдет примерно год. С учетом того беспорядка, который творился в сфере согласований, можно предположить, что многие не начатые проекты прекратят свое существование. Особое внимание губернатор решил уделить точечной застройке. Так, он попросил детально рассмотреть ситуацию в Химках и остановить вызывающие вопросы проекты. Третье: Шойгу добился увеличения своей вотчины. Лесные массивы были переданы из федерального подчинения в ведение области. На предоставление земельных участков в аренду пока введен мораторий до появления нового положения. Четвертое: по указанию губернатора снесен пятиэтажный многоквартирный дом в Вешках, построенный на землях для индивидуального жилищного строительства. Всего в области сотни самостроев, но вряд ли все они будут снесены. Показательная порка была нужна, чтобы по крайней мере не появлялось новых. С 1 мая вступили в силу новые нормативы градостроительного проектирования в Московской области. В частности, максимальная этажность в самых крупных городах ограничена 17 этажами. В сельских поселениях ограничение при строительстве третьего этажа (в редких случаях четвертого). Максимальная плотность застройки жилыми домами в случае квартала 19 тыс. 900 кв. м. на га (в Москве для сравнения 30 тыс. кв. м. на га). Четко прописаны и ограничения для индивидуальной жилищной застройки. Такие дома не могут быть выше трех этажей, а коэффициент застройки земельного участка не должен превышать 40%. Можно по-разному относиться к этим цифрам, но понятно, что теперь в области появились хоть какие-то градостроительные ограничения. Впрочем, ради объективности скажем, что постановление о градостроительных нормативах было принято подмосковным правительством еще при Громове в начале года, с мая оно только вступило в силу. Шойгу выдвинул и ряд инициатив. Одна из них — в 10 раз увеличить ставку земельного налога для неиспользуемых сельскохозяйственных земель. Если намеченное будет реализовано, многие землевладельцы начнут избавляться от земли и цены могут значительно упасть. Вторая инициатива касается введения пошлины при переводе земель в другую категорию. Пошлина при переводе земли из категории «сельскохозяйственное назначение» в категорию «под жилищное строительство» может составить 30% от кадастровой стоимости участка. Средний размер пошлины за перевод сотки земли, по данным заместителя председателя правительства Московской области Дмитрия Куракина, — 35 тыс. рублей. У Шойгу еще много планов. Он даже говорил о желании строить новые города на землях, выкупленных у частных землевладельцев. Планируется ввести и новый принцип строительства социальной инфраструктуры. Сегодня девелоперы крупных проектов часто обманывают власти. Они строят жилые корпуса, а про обязательства насчет школ и детских садов «забывают». Социалку строят в последнюю очередь или вообще не строят. В Подмосковье хотят ввести правило, что к строительству жилья девелопер может приступить, только частично построив социальные объекты. Важно, что рынок недвижимости под влиянием всех этих новаций будет упорядочиваться и меняться. Часть уже начатых строек будет доведена, но какие-то проекты сильно изменятся или даже отменятся. Что это означает для покупателя жилья? Скорее всего, снизятся риски при покупке квартир. Рынок земли может расшириться, а цены при этом упадут. Можно предположить, что предложение новостроек через какое-то время начнет сокращаться. Стоит ли быстрее бежать и покупать квартиры, пока они не подорожали из-за дефицита? Вряд ли. Вероятен сценарий, что рынок перейдет к более гуманной мало- и среднеэтажной застройке. И тогда некоторые районы негуманных современных многоэтажек ждет судьба нью-йоркского Гарлема. Квартиры вместо коттеджей Малоэтажная застройка в Подмосковье уже начинает набирать обороты. Еще недавно покупатель стоял перед альтернативой «коттедж в поселке или квартира в многоэтажке», а сегодня все популярнее новый формат — малоэтажные жилые дома. По данным компании «Инком», доля предложения этого формата выросла за год почти в два раза, с 8 до 14%. Малоэтажные корпуса с квартирами обычно располагаются в 5-20 километрах от МКАД. Как правило, они занимают часть коттеджного поселка, из-за чего такие проекты модно называть мультиформатными. Почему же владельцы поселков готовы пожертвовать частью коттеджей ради зданий с квартирами? Дело в том, что в послекризисный период ликвидность коттеджей сильно упала, а квартиры раскупаются достаточно хорошо. Связано это с тем, что коттедж в среднем стоит многократно больше квартиры. Нынешних бюджетов покупателей на квартиру хватает, а на коттедж или таунхаус уже нет. «Площадь среднего подмосковного коттеджа — 258 квадратных метров, таунхауса — 193. Метраж средней квартиры в малоэтажном комплексе намного меньше — всего 67 квадратов, – уточняет руководитель аналитического центра корпорации “Инком” Дмитрий Таганов. – Соответственно, стоимость среднего коттеджа с землей — 14,4 миллиона рублей, таунхауса — 9,6 миллиона, а квартиры в малоэтажке — всего 3,9 миллиона». Покупатель стал экономней, и потому минимизация площадей жилья превращается в один из главных трендов. Самые востребованные в малоэтажных комплексах небольшие однушки площадью 30-40 кв. м и двушки по 55-65 кв. м. Четырехкомнатные квартиры встречаются редко, такие объекты по общей стоимости будут приближаться к таунхаусам. «Малоэтажка успешно конкурирует ценой с массовым жильем. В среднем разница в стоимости квадратного метра не превышает 10 процентов при сопоставимом местоположении, стадии строительства и качестве проектов», — замечает руководитель аналитического отдела компании ОПИН Екатерина Лобанова. — В зависимости от направления и удаленности от МКАД цены на малоэтажку находятся в диапазоне от 60 тысяч до 110 тысяч рублей за квадратный метр». По ее мнению, быстрые темпы строительства малоэтажных домов обуславливают динамику цен в таких проектах. За год удорожание недвижимости в конкретном жилом комплексе может достигать 20-25%. Рост цен на рынке в целом сдерживают новые проекты: квартиры выходят в продажу по инвестиционным ценам, которые уже через полгода поднимаются до среднерыночных. На рынке малоэтажного жилья Подмосковья сегодня присутствует порядка десяти проектов. Наиболее известны «Павлово-2», «Сакраменто», «Новое Нахабино», «Новое Ступино». Хамовники как новая Остоженка В Москве продолжается падение объемов строительства жилья. За семь месяцев этого года в эксплуатацию сдано всего 637 тыс. кв. м. Для сравнения: в прошлом году за первые шесть месяцев было построено более 942 тыс. кв. м. Вряд ли стоит ожидать, что стройка резко вырастет в ближайшее время, за те же полгода разрешений на строительство выдано всего на 1,5 млн кв. м жилья, что намного меньше, чем до 2008 года. Вспоминается история начала года, когда тогда еще премьер-министр Владимир Путин покритиковал мэра Собянина за низкие объемы строительства. Сейчас показатели еще хуже, но в этот раз Собянин обойдется без порицания. Его спасет расширение столицы. Присоединенные территории и увеличат объемы стройки в новой Большой Москве, и запутают статистику. Одна из главных тенденций столичного рынка новостроек — окончательное закрепление за районом Хамовники статуса главной территории элитного строительства. Конечно, достоинства этого района были известны и раньше. Здесь очень тихо и много зелени: парк усадьбы Трубецких, сквер Девичье поле, сквер около Новодевичьего монастыря, территория Лужников. Район несколько изолирован от других, своего рода остров. Но Хамовники, естественно, не могли раньше конкурировать с Остоженкой — главным элитным районом Москвы 2000-х. Однако когда «золотая миля» была в общих чертах застроена, плацдарм для элитного строительства просто переместился через Садовое кольцо на запад, в Хамовники. Почему в 2000-е элитная стройка развернулась на Остоженке? Конечно, не из-за близости к храму Христа Спасителя. Один из основных факторов в том, что еще в советские времена здесь хотели возвести анклав правительственных домов и поменяли в районе все коммуникации. Девелоперы десять лет назад пришли уже на подготовленную территорию. Так как на Остоженке почти нет больших участков земли, была придумана концепция клубных домов: если в проекте более дюжины квартир, то это не элитка. У Хамовников свой козырь. Здесь есть предприятия, которые могут быть выведены из города. Появляется возможность реализации на их месте крупных проектов. Со своими парками, школами, детскими садами, прудами. В Хамовниках другой тип элитной недвижимости: много квартир, но и значительно больше инфраструктуры. Остоженка даже после того, как там было построено и заселено много клубных домов, так и осталась пустынным, безжизненным районом. Там, кажется, обитают только охранники зданий. Хамовникам это не грозит: здесь будет более современный и открытый образ жизни, предполагающий массу возможностей для жильцов. Сегодня в Хамовниках сосредоточено более 50% предложения на рынке первичной элитной недвижимости. На различных стадиях строительства находятся восемь проектов, еще несколько анонсированы к выходу в 2012-2013 годах. Средняя цена предложения на первичном рынке Хамовников около 17 тыс. долларов за кв. м, а на вторичном — 24 тыс. 400 долларов за кв. м. Аналогичные показатели, например, в районе Остоженки составляют 28 тыс. 600 и 31 тыс. долларов соответственно. С учетом новых ограничений на строительство в пределах Садового кольца у Хамовников есть большой потенциал развития как района элитного жилья.
http://pda.news.ners.ru/digest/faktor-shoygu-rynok-podmoskovnykh-novostroek-kardinalnym-obrazom-izmenitsya-v-blizhayshie-gody.html