Вплоть до двадцатого века жить выше третьего этажа считалось не престижным. Возможно, вспомнив про это обстоятельство, российские власти взяли активный курс на снижение этажности жилых зданий и поставили задачу довести долю малоэтажного строительства по стране до 50%. Девелоперы также считают, что будущее за «малоэтажкой». Этажом ниже Формат многоквартирных малоэтажных комплексов появился на рынке не так давно. Активно подобные проекты стали появляться после кризиса, поскольку требовали меньшего объема вложений, чем многоэтажные комплексы. Как рассказывает Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки», изначально проекты малоэтажных многоквартирных домов создавались в ближнем поясе Подмосковья. «Это были форматы эконом-класса, с квартирами площадью 20-30 кв. м, иногда без возможности регистрации. Например, "Молодежный городок" под городом Королев. Фактически, это жилой комплекс из двух-пяти двух-четырехэтажных домов, которые расположены на небольшом участке, имеют общую систему отопления. Цены предлагались очень доступные, например, стоимость самых маленьких квартир не превышала 1 млн. рублей», - говорит Анна Соколова. Сегодня отдельные малоэтажные многоквартирные дома есть практически во всех относительно новых коттеджных поселках Московской области. По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», многоквартирный дом застройщику возводить выгоднее, нежели коттедж на одну семью, поскольку затраты на подключение коммуникаций меньше, а территория используется эффективнее. Кроме того, в коттеджных поселках малоэтажные дома и таунхаусы часто используются для зонирования территории поселка – например, по периметру могут быть малоквартирные дома или таунхаусы, а внутри – коттеджи. Для покупателя данный формат недвижимости сочетает в себе все преимущества городской жизни и загородной атмосферы. «Малоэтажные дома обладают рядом преимуществ перед квартирами в многоэтажках. Прежде всего, это психологический комфорт – видна линия горизонта, а не серые башни, нет ощущения муравейника. По сравнению с коттеджами, в малоэтажных домах меньше коммунальные платежи, а различия с таунхаусами заключаются в отсутствии собственного входа и участка земли. То есть "малоэтажка" бюджетнее, чем индивидуальный коттедж и таунхаус, но экологичнее и психологически комфортнее, чем городское многоэтажное жилье», - комментирует Владимир Яхонтов. Кроме того, современные технологии строительства позволяют возводить надежные и комфортные дома в небольшие сроки. Так, строительство малоэтажного дома занимает, в среднем, от 1 до 6 месяцев, что также положительно отражается на стоимости жилья. Подводя итоги 2011 года на рынке загородной недвижимости, специалисты компании «ИНКОМ» отмечают, что в сегменте эконом-класса наметилась тенденция смещения покупательского спроса от участков без подряда в сторону квартир в малоэтажных многоквартирных домах. «С выходом на рынок такого сравнительно нового формата загородной недвижимости, как малоэтажное многоквартирное жилье, спрос покупателей в эконом-сегменте стал медленно, но верно переключаться с участков без подряда на квартиры в таких проектах - с 5% от общего числа сделок в начале года до 17% к началу зимнего сезона», - утверждает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ». В то же время Анна Соколова говорит, что пока ажиотажного спроса на этот формат нет. По ее словам, есть определенный интерес к квартирам в многоквартирных малоэтажных домах со стороны жителей Москвы, Подмосковья и других регионов России. Но в целом, покупатели пока не очень привыкли к этому формату. Управляющий по продажам жилого комплекса с образовательно-спортивной инфраструктурой «Олимпийская деревня Новогорск» Дмитрий Котровский в свою очередь утверждает, что этот сегмент будет только увеличиваться, причем в разы. Как считает эксперт, в Москве хорошее жилье в ближайшие годы можно будет приобрести только на вторичном рынке, а это требует привлечения больших денежных средств. Многие аналитики говорят, что жители столицы уже сейчас предпочитают улучшать свои жилищные условия благодаря покупке недвижимости в Подмосковье. Желаемое будущее В июле прошлого года глава Правительства РФ Владимир Путин на выездном совещании в городе-спутнике Новое Ступино подчеркнул, насколько важны малоэтажные дома. По его мнению, застройка жилого комплекса в малоэтажном микрорайоне - это не только действительно доступное жилье, так как стоимость такой недвижимости изначально ниже по себестоимости, но и новый формат личного пространства. Также к существенным плюсам премьер-министр отнес тот факт, что реализовывать подобные проекты возможно во всех районах страны, независимо от климатических условий и рельефа территории. Правительство столицы, приняв решение о расширении Москвы, также рассчитывало, что данные территории будут сформированы по малоэтажному образу и подобию европейских пригородов. Однако, по мнению Дмитрия Цветкова, директора департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, есть большая вероятность, что подобные планы не будут воплощены в жизнь. «Дешевле всего в нашем регионе строить промышленные дома, именно поэтому ранее все заявленные проекты малоэтажной застройки у нас превращались в многоэтажную. Я думаю, что на присоединенных землях будут появляться новые микрорайоны а-ля Куркино, с многоэтажными домами и таунхаусами. Москве интересно строить многоэтажное жилье, решив тем самым проблему переселенцев», - отмечает Дмитрий Цветков. Однако эксперты подчеркивают, что если планы по малоэтажной застройке «новой» Москвы исполнятся, то можно будет говорить о рациональном и продуманном сценарии развития новых территорий. Дачная схема Особым пунктом при рассмотрении темы малоэтажных многоквартирных домов стоит вопрос документации. У части жилых комплексов наблюдаются проблемы с оформлением недвижимости в собственность, а также отсутствуют разрешительные документы. Так, распространены схемы договоров паенакопления, предварительные договора и другие сомнительные схемы, которые идут в обход договоров долевого участия. По словам директора по маркетингу ГК «ГородОК» Полины Чалая, особенностью проектов малоэтажных многоквартирных домов является юридическая схема строительства. На начальном этапе возводится индивидуальный жилой дом, который сдается в эксплуатацию по паспорту БТИ, после чего застройщик получает свидетельство о получении права собственности. Далее производится раздел дома на части, которые распродаются на рынке. В итоге покупатель получает свидетельство о получении права собственности на часть или долю дома. Полина Чалая рекомендует внимательно отнестись к документам, чтобы не купить «коробку» без коммуникаций и отделки: «На участок должно быть свидетельство о праве собственности или договор аренды с администрацией. По свидетельству в регистрационной палате можно запросить выписку из ЕГРП. По договору можно позвонить в администрацию и узнать существует ли такой документ. Земля должна иметь статус ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или МЖС (малоэтажное жилищное строительство). Земля не должна иметь статус дачного строительства или иметь сельскохозяйственное назначение. Если с документами что-то не в порядке, лучше не рисковать». Особое внимание необходимо обратить на пункт, в котором должно быть прописано, что квартира будет подключена ко всем необходимым коммуникациям. В противном случае, покупателю придется самостоятельно добиваться их подключения годами. В связи с этим, многие потенциальные клиенты отдают предпочтение квартирам в классических многоэтажках, считая их более надежным способом улучшить свои жилищные условия. Палитра предложения По большому счету, практически все реализуемые проекты малоэтажного многоквартирного жилья имеют ряд общих черт. Формат малоэтажного жилья отличает синтез комфорта городской квартиры и загородного жилья, высокая скорость строительства зданий по сравнению с классическими многожэтажными домами, а также сравнительно доступная стоимость недвижимости. Кроме того, застройщики делают акцент на закрытости, клубности проживания, что опять же выгодно отличает этот формат от многоэтажных кварталов. Последняя особенность способствует сохранению высокого уровня безопасности жильцов, гарантирует отсутствие городского шума и хорошие экологические показатели. Как рассказывает Анна Соколова, в тройку самых важных характеристик малоэтажных проектов для покупателей входят качество строительства, стоимость домовладения и соблюдение сроков строительства. Далее по убывающей следуют транспортная доступность, степень готовности, понятная и прозрачная юридическая схема покупки, наличие в доме отделки. Также большое внимание покупатели сегодня уделяют социально-бытовой инфраструктуре: на первом месте среди необходимых объектов находятся медицинские учреждения, на втором образовательные учреждения, на третьем – торговые центры, спортивно-развлекательные комплексы. Что касается стоимости квартир в малоэтажных домах, то средняя цена жилья здесь примерно на 15% ниже аналогичного по площади и характеристикам жилья в многоэтажном доме. Это связано, в первую очередь, с расположением преимущественно в Подмосковье, а также сравнительной новизной формата.
http://news.ners.ru/digest/maloetazhnye-mnogokvartirnye-doma-nevysokaya-moda.html