Нужно ли страховать сделку по недвижимости? Во сколько это обойдется? От чего убережет при наступлении страхового случая? Артем КОХАНОВСКИЙ, директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Great reality: По своему роду деятельности чаще всего мы сталкиваемся с титульным страхованием, которое предусматривает возмещение убытков при утрате права собственности на купленную недвижимость в случаях последующего признания сделки купли-продажи недействительной. Если их переводить на бытовой язык, то один из страховых случаев может быть следующим. Например, собственник квартиры Иванов страдал шизофренией и состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Иванов продал квартиру. Позднее сын Иванова в целях защиты «интересов» отца подает в суд о признании сделки купли-продажи между Ивановым и покупателем недействительной, ссылаясь на то, что Иванов в момент сделки купли-продажи не отдавал отчета в своих действиях. И суд, рассмотрев дело, приходит к выводу, что квартиру надо вернуть Иванову (несмотря на то, что она принадлежит новому собственнику). Это и есть страховой случай. Квартиру у покупателя отбирают, но при этом страховая кампания выплачивает вам сумму, положенную в данном случае по договору титульного страхования. Стоимость титульного страхования составляет от 0,5 до 3% от стоимости застрахованного имущества. Процент может меняется в зависимости от сроков страхования и документов на квартиру. В отличие от зарубежного опыта, титульное страхование у нас пока не получило широкого применения. По нашим подсчетам страхуют 1-5% всех сделок купли-продажи квартир. Александр ЗИМИНСКИЙ, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty: Скажем так - надо пользоваться страховыми услугами. Если обыватель считает, что страховая компания просто принимает его деньги, то в корне не правильно. Страховая компания - еще один участник сделки, который внимательно и досконально оценит и проверит юридическую чистоту сделки, и только после этого, взвесив свои собственные риски, предложит тариф. Нельзя назвать базовый тариф для всех, существует ряд факторов, влияющих на его стоимость, к примеру, такие как: количество предыдущих собственников, тип договора, который послужил основанием для возникновения права собственности и, что самое главное, чем больше ранее было собственников, тем выше тариф. Начинаются подобные тарифы от 0,2-0,3% от стоимости квартиры и могут достигать 3-4% и даже выше. При наступлении страхового события наступает покрытие суммы по договору. Здесь важно обратить внимание тем, кто приобретал квартиры, которые находились в собственности менее трех лет, в них порой указывают сумму меньшую, нежели ту, за которую реально продают. В таком случае возмещение наступает на сумму по договору, если, конечно, не был предоставлен отчет независимой оценочной компании на момент страхования. Андрей ГЛЕБОВ, директор департамента продажи и маркетинга компании «Домус Финанс»: Думаю, что сделки по недвижимости страховать все же стоит. Ведь, как известно, береженого Бог бережет. Хотя, конечно, это не является правилом, и регламента, по которому риэлтор должен страховать сделки по недвижимости, нет (обязательное страхование есть только в ипотеке). Страхование сделок больше распространено на вторичном рынке жилья, нежели на первичном. И для покупателей вторичных квартир будет являться дополнительным фактором то, что сделка была застрахована. Дело в том, что на рынке вторичного жилья тоже есть свои подводные камни. Так, например, существуют риски потери прав собственности. Допустим, человек приобрел квартиру на вторичном рынке жилья (без страхования сделок) и появляются родственники прежнего владельца, способные аннулировать сделку, нынешний жилец остается и без квартиры, и без денег. А в случае, если бы сделка была застрахована, страховая компания была бы обязана выплатить покупателю стоимость квартиры. Поэтому застраховав сделку и покупатель, и риэлтор оберегают себя от многих рисков. К тому же, это не настолько дорого. Более того, некоторые компании предоставляют своим клиентам уже готовые предложения по страхованию. Олег САМОЙЛОВ, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»: На мой взгляд, ответ на этот вопрос во многом зависит от того, кто на него отвечает. Вероятно, все помнят давно ставший классикой анекдот: «Сколько будет дважды два? – А мы продаем или покупаем?». Так же и здесь: представители страховых компаний непременно скажут: «Конечно! Только титульное страхование позволяет покупателю обеспечить надежность совершаемого приобретения!». Ответ большинства риэлторов будет иным: «Страхование – бессмысленная трата денег! Ведь в случае чего, получить их со страховой компании будет почти невозможно! Поэтому главное, как следует проверить приобретаемый объект перед сделкой. И эту работу мы с готовностью выполним для вас». На самом деле, истина лежит посередине. В случае если до сделки объект недвижимости реально прошел квалифицированную проверку правовой истории, вероятность наступления какого-либо неприятного события (например, судебного иска, направленного на истребование объекта у покупателя) невелика. Однако и утверждать, что проверка сводит все покупательские риски к нулю, также неверно. Во многих случаях это действительно так. Но не во всех: зачастую отдельные факты по предыдущим переходам права собственности бывает невозможно установить или подтвердить в принципе. И вот в этих случаях страхование титула, на мой взгляд, является вполне оправданным. Средний размер платежей при страховании титула на три года составит примерно 1% от рыночной стоимости приобретаемой недвижимости. Страхование на более короткий период обойдется дешевле. Однако страховать титул на год или два, по моему мнению, бессмысленно, так как срок исковой давности составляет три года. Василий ЕЛИСЕЕВ, юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость»: На современном этапе роста количества заключаемых сделок по купле-продажи объектов недвижимости все чаще возникают вопросы, связанные с обеспечением защиты интересов покупателей. В уже сложившейся практике договоры, в силу которых страховая компания обязуется за страховую премию при наступлении предусмотренного в договоре страхового случая возместить страхователю причиненные вследствие такого события убытки в пределах определенной договором суммы (страховой суммы) называют договорами титульного страхования. В этом случае следует четко разграничивать риск утраты самого имущества (по причине его гибели, например, от стихийных бедствий, пожаров и т.д.) и риск утраты права (права пользования, права собственности) на это имущество (вступление в законную силу решения суда, на основании которого покупатель как сторона по сделке купли-продажи недвижимого имущества утрачивает имущественные права на приобретенное им имущество, или судом устанавливаются ограничения имущественных прав покупателя). Подобный случай может возникнуть, если у третьих лиц возникают правопритязания к предмету заключаемой сделки, и они в судебном порядке пытаются истребовать уже реализованное (проданное) имущество из чужого владения. Но главным образом стоить акцентировать на это внимание всех потенциальных покупателей, что в договоре титульного страхования необходимо прямо и четко прописывать страховые случаи, которые действительно могут иметь место и требуют защиты от убытков, вызванных утратой права собственности. Стоимость полиса титульного страхования рассчитывается страховыми компаниями по своим утвержденным методикам, остается сделать правильный и обоснованный выбор из числа имеющихся страховых компаний. Для этого не лишним будет посетить их официальные сайты. Олег СУХОВ, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра»: При проверке документов на приобретение недвижимости специалист практически всегда может определить, присутствуют ли риски при покупке данного имущества или нет. Если приобретаемый объект «чистый», и, соответственно, сделка не таит в себе неприятных сюрпризов, тратить деньги на страхование такого договора смысла не имеет. Однако бывают ситуации, когда покупателю очень хочется приобрести определенную квартиру, при этом при проверке документов выявляется информация, являющаяся не желательной. В этом случае приобретаемое имущество следует застраховать. Хотя, по моему убеждению, от таких сделок необходимо отказываться. Что касается вопросов покупки квартир в новостройках, то любую сделку на первичном рынке недвижимости необходимо страховать. Кроме того, страхование рисков при приобретении новостройки должно быть обязательным для всех дольщиков и застройщиков. При этом очень важным предметом рассматриваемых отношений является вопрос, каким образом осуществлять страхование, т.е. что будет являться страховым случаем, при каких обстоятельствах возникает право требования на страховое возмещение, и как определяются сроки страхования. Страховать можно различные риски: утраты права собственности на приобретенное имущество (по абсолютно разным основаниям, однако все они должны быть детально прописаны в договоре или правилах страхования); неисполнение обязательств застройщика по передаче в собственность построенной квартиры в установленный срок; отказа или уклонения застройщика от возврата денег; банкротства контрагента до исполнения обязательств; риск двойных продаж, многое иное. Некоторые компании (строительные, инвестиционные, риэлторские) предлагают оформить страховку прямо при покупке квартиры. Однако такого рода предложения больше относятся к банальному «отмыву» денежных средств, нежели к защите прав потребителей. Не стоит полагать, что если вам предлагается страховой полис при покупке недвижимости, значит, все чисто и хорошо (это самое распространенное обывательское заблуждение покупателей как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости). Стоимость страхования определяется исходя из ряда принципиальных моментов. На вторичном рынке недвижимости размер страховой премии в основном зависит от срока страхования от 1 до 7% от стоимости приобретаемого имущества (от 1 года до 10 лет). При страховании на первичном рынке недвижимости страховщиком учитывается, что представляет собой застройщик, какова схема продажи объекта и оформления отношений с покупателем, каков текущий статус объекта и др. Стоимость страховки (страховая премия) определяется после оценки вероятности наступления страховых рисков по проекту строительства. Чем выше риски, тем выше цена страховой премии. В целом при страховании реальных рисков размер страхования составляет от 3% ежегодно и может достигать 10% в зависимости от факторов риска. При длительном сроке возможного наступления страхового случая договоры страхования предусматривают до 15% страховой премии от стоимости имущества. Страховой взнос может снижаться, если покупка страхуется не на начальной стадии строительства, а на более поздних ее этапах. Важно понимать, при правильном оформлении договора страхования возможные риски утраты приобретаемого имущества могут быть компенсированы страховыми компаниями, однако страховщики во избежание в последующем выплаты своим клиентам страховых возмещений пытаются предлагать страхователям договоры, по которым получить страховку очень непросто или невозможно. Поэтому к вопросу страхования вашего имущества или рисков его утраты необходимо подходить не менее серьезно, чем к договору на приобретение недвижимости.
http://news.ners.ru/digest/strakhovat-ili-riskovat.html