Схемы привлечения средств физических лиц застройщиками не всегда позволяют гражданам доказать свои права на получение жилых помещений. Теперь это должно измениться. Использование средств граждан в строительстве жилья и невыполнение застройщиками своих обязательств — серьезная проблема. Не секрет, что, несмотря на прямой законодательный запрет применять схемы, альтернативные долевому строительству, ЖНК и ЖСК, они по-прежнему массово распространены на рынке. Вместе с тем любая такая сделка является притворной и незаконной, а потому вложивший деньги гражданин может так и не получить жилья. Для решения этой проблемы в феврале прошлого года в Госдуму был внесен законопроект, который вводил новый порядок банкротства застройщиков. 28 июня этого года он был наконец принят. Закон о банкротстве теперь пополнится параграфом о застройщиках. Причем правовой акт будет применяться к организациям, использующим любые способы привлечения средств граждан, в том числе не предусмотренные законом об участии в долевом строительстве. Главный критерий — наличие у дольщиков требований к застройщику о передаче жилых помещений. Дело о банкротстве застройщика может рассматриваться арбитражным судом по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства. В самом законе теперь перечислены случаи, в которых участник строительства вправе требовать передать ему жилое помещение или деньги: • заключение договора участия в долевом строительстве; • заключение договора купли-продажи жилого помещения; • заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи; • заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются c передачей в собственность жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства; • внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей в собственность жилого помещения в многоквартирном доме; • заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей в собственность жилого помещения в таком многоквартирном доме; • выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; • внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома; • заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей в собственность жилого помещения. Получается, что действие закона не распространяется на случаи индивидуального жилищного строительства. Все же вопросы, касающиеся многоквартирных домов, полностью попадают в законодательное поле этого документа. Подробное перечисление всех способов и схем, по которым приобретается жилье, — это, с одной стороны, способ законодательно наделить пострадавших хоть какими-то правами при банкротстве застройщика. С другой — государство таким образом расписалось в своей неспособности бороться с массовым нарушением законодательства об участии в долевом строительстве и признало факт наличия нелегитимных форм отношений населения и застройщиков. Граждане, которые вкладывали в строительство средства по закону об участии в долевом строительстве, остаются защищенными в большей степени, чем все те, кто воспользовался иными схемами. Уже сам факт того, что застройщик работает по 214-ФЗ, — залог его добросовестности и ответственности. Новый закон призван обеспечить гарантиями и тех, кто выбрал менее надежные формы сотрудничества с застройщиками. Каким же образом будет обеспечиваться защита граждан? Во-первых, с момента введения наблюдения в отношении застройщика (а это происходит при объявлении его банкротом) он сможет только с письменного согласия временного управляющего заключать договоры, предусматривающие передачу жилых помещений и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками. Соответствующее уведомление арбитражный суд направит в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения земельных участков застройщика. Во-вторых, после открытия конкурсного производства или введения наблюдения временный управляющий в пятидневный срок уведомляет всех известных ему участников строительства. В ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, к нему могут быть предъявлены требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей. Любые операции с недвижимым имуществом застройщика осуществляются исключительно после их рассмотрения арбитражным судом. Это позволит четко контролировать деятельность застройщика и избавит участников строительства от нежелательных сюрпризов вроде внезапной перерегистрации имущества строительной компании или его продажи. Открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. В-третьих, участники строительства могут потребовать у застройщика компенсации убытков, причиненных невыполнением другой стороной своих обязательств. Арбитражному суду должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению в реестр требований о передаче жилых помещений. Реестр представляет собой информацию о переданных застройщику средствах участника строительства, о сумме, которую ему надлежит еще внести, а также сведения о жилом помещении, являющемся предметом договора. В-четвертых, в ходе конкурсного производства в деле о банкротстве застройщика требования участников строительства теперь будут удовлетворяться не в четвертую, а в третью очередь. Это очень важное уточнение, которое дает участникам строительства видимые преимущества перед прочими кредиторами. В-пятых, в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос о погашении их требований путем передачи прав застройщика на этот объект созданному ими ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу. Порядок такой передачи законом четко регламентирован. Необходимо отметить, что участники долевого строительства могут столкнуться с необходимостью внесения дополнительных денежных средств, если они хотят создать кооператив и передать ему объект незавершенного строительства. При наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта. В-шестых, если строительство многоквартирного дома завершено, арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос о передаче им в собственность жилых помещений в этом доме. Эта ситуация, правда, возможна, если все требования участников строительства могут быть удовлетворены и других требований на объект (например, со стороны залоговых кредиторов) нет. Опять же порядок передачи жилых помещений четко регламентирован, а участники строительства могут столкнуться с необходимостью внесения доплаты для получения жилья. Если по истечении двух месяцев после утверждения арбитражного управляющего общее собрание участников строительства не смогло принять решение ни об образовании кооператива, ни о передаче жилых помещений, конкурсный управляющий рассылает уведомления о том, что они могут заявить свои теперь уже денежные требования в суд в течение месяца. Иными словами, только в течение первых двух месяцев идет речь о получении от застройщика жилья или права его достроить. Все остальное время речь будет идти о возвращении денежных средств в соответствии с судебным решением. Дополнительной защитой именно граждан — участников строительства станет их приоритет перед юридическими лицами в удовлетворении денежных требований в ходе судебных процедур. Конкурсный управляющий не вправе осуществлять расчеты с кредиторами третьей и четвертой очередей до рассмотрения всех требований дольщиков. Еще одна хорошая новость для граждан и плохая для залоговых кредиторов: изменяется пропорция, в которой распределяются средства от реализации предмета залога. В случае продажи объекта строительства и земельного участка только 60% средств, вырученных от их реализации, направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов (ранее — 80%); 25% будут направляться на погашение денежных требований граждан. В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом, 85% средств, вырученных от реализации объектов или прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства. Оставшиеся 15% идут кредиторам первой и второй очередей и на судебные издержки. Таким образом, участники строительства благодаря новому законодательству будут защищены в случае банкротства застройщика. Все процедуры четко регламентированы и должны будут происходить в оговоренные законом сроки. Это позволит если не решить полностью проблему обманутых дольщиков, то хотя бы снизить ее остроту и перенести большую часть разбирательств с улиц городов в арбитражные суды. Закон в целом вступит в силу через месяц после официального опубликования, однако все его положения будут применяться только с 1 января 2012 г., в том числе в отношении дел, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу закона.
http://news.ners.ru/digest/zashchita-dolshchikov-novyy-poryadok-bankrotstva-zastroyshchikov.html