Александра Белогубова Источник: Magenta.today Источник фотографии Клиент имеет право отказаться от сделки без дальнейших санкций со стороны риелтора — такое решение вынес Верховный суд РФ. Агентство может потребовать от клиента только возместить фактические расходы, если у компании есть документальное подтверждение. В ином случае риелтор останется ни с чем. Предыстория Риелторская компания подала в суд на клиента, который хотел приобрести участок и внес за него задаток в размере 100 тыс. рублей. Но впоследствии покупатель от сделки отказался — риелторская компания решила взыскать свои комиссионные, рассказало Российское агентство судебной и правовой информации. Иск риелторской компании к покупателю рассматривали суды нескольких инстанций: Дмитровский суд Московской области истцу отказал, так как не нашел доказательств, что компания понесла фактические расходы при исполнении договора. По мнению суда, неустойка не относится к фактическим расходам. Мособлсуд встал на сторону истца: по мнению апелляционной инстанции, клиент не исполнил свои обязательства договора оказания услуг по покупке объекта недвижимого имущества, что является основанием для наложения на него санкций. Финальное решение Точку в споре поставил Верховный суд РФ: клиент закон не нарушал, риелторская компания не имеет права требовать неустойку. Отношения между риелторами и клиентами регулируются Гражданским кодексом РФ (см. главу 39) и Законом о защите прав потребителей. Последний как раз и разрешает покупателю отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Как отмечают в высшей судебной инстанции, пункт договора о компенсации за отказ от сделки не соответствует требованиям правовых норм, и его положения не могли применяться судом при разрешении настоящего спора. Как бы компания ни назвала договор между физическим лицом и агентством недвижимости, суд его будет рассматривать как договор об оказании услуг Решение С одной стороны, такой судебный прецедент защищает права клиента как потребителя риелторских услуг, но с другой — открывает двери агентств недвижимости недобросовестным клиентам. Как отмечает генеральный директор АН «Невский простор», председатель Комиссии по правам потребителей АРСП Александр Гиновкер, превалирование Закона о защите прав потребителей происходит, когда риелторская компания оказывает услуги физическому лицу. В случае работы двух юридических лиц действуют другие нормы закона. «Необходимо понимать, что, как бы компания ни назвала договор между физическим лицом и агентством недвижимости, суд его будет рассматривать как договор об оказании услуг», — подчеркивает Александр Гиновкер. По его мнению, 90% договоров, по которым работают петербургские риелторы, слабые и не защищают интересы компании. Именно правильно составленный договор может оградить от неоднозначных и конфликтных ситуаций, считают эксперты рынка недвижимости. «Можно предусмотреть договором, например, количество показов и подписание каждый раз после показа акта выполненных работ. Можно прописать гарантированную сумму на мобильную связь агента, зафиксировать количество консультаций, ввести отдельную плату за составление договора купли-продажи. Но все должно быть подтверждено документально актами выполненных работ. Только в этом случае есть смысл обращаться в суд», — считает управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева. В компании «Невский простор» нашли собственное решение в работе с продавцами: если клиент в процессе исполнения договора отказался от услуг агентства, то он обязан оплатить работу риелторов в размере установленной суммы за каждый отработанный месяц с момента заключения договора. «Эта сумма включает все наши расходы. Если клиент с этой суммой согласился, то в договоре прописано, что она не требует документального подтверждения. Например, при продаже стандартной квартиры — 10 тыс. рублей. Это работает и нормально воспринимается и клиентами, если им объяснить, и судом — несколько таких дел у нас прошло», — комментирует Александр Гиновкер. Но если срок договора истек, а сделка так и не состоялась, то покупатель имеет право не возмещать расходы компании. Отстаивать права через суд можно, если услуга была оказана, а клиент отказывается ее оплачивать Впрочем, риелторы нечасто идут в суд. По данным Катерины Соболевой, у агентства Becar не было судебных разбирательств с клиентами. Общение с клиентом в суде — редкий случай и для агентства «Адвокат-Недвижимость». «Наша компания в случаях, если клиент умышленно не исполняет свои обязанности, в том числе по оплате услуг, всегда решает вопрос в суде. Проигранных дел нет. С другой стороны, дел было немного. С непорядочным человеком мы расставались гораздо раньше исполнения договора», — рассказывает Сергей Слободянюк, адвокат агентства «Адвокат-Недвижимость». Евгений Коноплев, эксперт офиса «Сущевский» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», считает, что отстаивать права через суд можно, если услуга была оказана (состоялась покупка квартиры), а клиент отказывается ее оплачивать. «Обращение в суд имеет смысл только в том случае, если между сторонами был заключен грамотный договор, оговаривающий вознаграждение в случае результата», — соглашается он с коллегами. Хороший риелтор должен быть и хорошим психологом Портрет недобросовестного клиента Опытные риелторы быстро вычисляют клиента, который не собирается выходить на сделку. Евгений Коноплев приводит пример: «Один из главных маркеров — отсутствие настоящего живого интереса к достойным предлагаемым вариантам. Через несколько показов, завершающихся индифферентным «Продолжаем искать» (без пояснения причин отказа по данному варианту), можно понять, что данному человеку хочется не «купить», а «покупать» и что он не планирует завершать этот процесс выбором. Хороший риелтор должен быть в том числе и хорошим психологом, чтобы отличать реального покупателя от профессионального «искателя идеальной квартиры». Но лучший рецепт от гадания — добросовестный клиент или нет, по мнению Сергея Слободянюка, — это договор, где определены обязанности каждой из сторон.https://news.ners.ru/sankcii-rieltorov-sochli-nepravomernymi-verhovnyj-sud-rf%E2%80%8A%E2%80%94%E2%80%8Ana-storone-klienta.html