Зеленоград и Солнечногорск – два города, расположенных к северо-западу от Москвы, на Ленинградском шоссе. До первого (если измерять от МКАД) – около 20 км, до второго – 46. Говоря строго формально, между этими населенными пунктами огромная разница: «Зелек» принадлежит столице, являясь ее десятым (и самым маленьким) административным округом. Тогда как «Солнышко» - самое настоящее Подмосковье, без всяких «географических изысков». Но на практике, в народном понимании, никакой Зеленоград не Москва. И по ценам на недвижимость, и по уровню развития инфраструктуры куда ближе к столице те же Химки, Мытищи или Реутов – они «административно подмосковные», зато вплотную прижались к МКАД. А Зеленоград воспринимается как областной город, причем даже не ближнего, а среднего Подмосковья. Поэтому оба этих города мы будем рассматривать вместе, в рамках одной статьи, как это мы уже делали в январе прошлого года: см. статью «Солнечногорский район: Москва и Подмосковье вперемежку, 3 точки активного строительства, цены – от 40 тысяч рублей за квадрат». Транспорт: Ленинградка одна на всех Если тезис о том, что Зеленоград – это не Москва, и требует доказательства, то лучшим таким доказательством станет ситуация с транспортом. В столице, как мы помним, практически до любой точки можно доехать на метро (ну, в крайнем случае еще 5-10 остановок на автобусе). С ЗелАО иначе – добраться туда можно только на автобусе, маршрутке и электричке. Кстати, и тарифы в этих автобусах будут другими – междугородними, «внутренние» московские проездные здесь не действуют. И в будущем ситуация не изменится. «Поскольку Зеленоград находится на значительном удалении, станций метро здесь нет и не будет, - категоричен Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. – Транспортное сообщение с Москвой обеспечивают Ленинградское и Пятницкое шоссе и железная дорога». О Ленинградском шоссе сказано уже столько слов, что повторяться как-то неудобно. Трасса, изначально парадная и скоростная, сегодня пребывает в весьма жалком состоянии. Гигантский поток машин, обилие населенных пунктов, появившиеся на самом выезде из Москвы, в огромном количестве всевозможные ТРЦ – все это напрочь «закупоривает» эту магистраль. А нынешней весной появилась новая напасть – реконструкция мостов через канал им. Москвы. Побывав недавно не очень далеко от тех мест, автор был поражен – в два часа дня (!) пробка из Москвы растянулась до «Войковской». Причем стояли, что называется, основательно: люди повылезали из машин, собирались в кучки и вели, как водится, невеселые разговоры на тему «Ну это ваще!». Альтернативой Ленинградскому шоссе является Пятницкое. Однако, как отмечает Александр Зиминский, оно очень узкое (по одной полосе в каждую сторону) и разгрузить Ленинградку не в состоянии. Вместо автомобиля можно воспользоваться железной дорогой. До Ленинградского вокзала электричка идет всего 40-50 минут. Все бы хорошо, только в часы пик поезда переполнены. Экспресс от станции Крюково до Москвы ходит всего один раз в сутки, но даже он не заполнен: билеты стоят на треть дороже, чем на обычную электричку. …До сего момента мы говорили о Зеленограде. О Солнечногорске можно добавить немногое: он находится дальше «Зелека», поэтому на пути приходится преодолевать все описанные выше «прелести». После Зеленограда и основные пробки на автодороге позади, и на электричке предстоит ехать еще примерно полчаса. Следует, правда, отметить, что в электропоездах отнюдь не становится свободнее – желающих ехать дальше все равно много. Экология: это смотря каким аршином мерить В рассуждениях аналитиков и обзорах по недвижимости часто можно встретить пассажи о том, что экология Ленинградского направления не очень удачная – из-за большого количества городов, мощного транспортного потока и прочих тому подобных причин. Это, вероятно, справедливо – но если подходить со стандартами загородной недвижимости. А вот городские жители менее избалованы, и по принятым у них меркам экологическая ситуация в «героях» нашего сегодняшнего рассказа очень даже благоприятная. «Зеленоград считается одним из самых чистых округов Москвы, на его территории расположено большое количество лесопарковых зон, что позволяет жителям ЗелАО дышать чистым воздухом, - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Среди природных объектов города можно отметить парк Победы, Городской лесопарк и Крюковский лесопарк. Также зеленоградцы с удовольствием проводят время, гуляя по аллеям местного дендропарка и парка «Ровесник». Среди популярных рекреационных зон – Школьное озеро на территории 10-го микрорайона, в центре – Большой городской пруд (или пруд Ангстрем, как называют его сами зеленоградцы), Черное озеро». Александр Зиминский (Penny Lane Realty) добавляет, что в Зеленограде практически нет вредных производств – акцент здесь всегда был сделан на легкую и электронную промышленность. Что до Солнечногорска, то он также зеленый и не испорчен вредными производствами. Единственная серьезная проблема – проходящее прямо через город Ленинградское шоссе: машины перед светофорами собираются в огромные пробки и воздух вокруг, прямо скажем, не озонируют. С другой стороны, все эти неприятности касаются лишь тех, кому не повезло жить прямо окнами на трассу. 100-200 м в сторону – и ситуация меняется радикально: и воздух чище, и шума нет. Существующая недвижимость: Зеленоград впереди Если смотреть по вторичному рынку, то Зеленоград существенно опережает своего «конкурента». Город был основан относительно недавно – в 1958 году, поэтому самое старое жилье, вообще имевшееся там, – хрущевки. Да и те на сегодня уже снесены. «Зеленоград проектировался и застраивался как центр советской электронной промышленности и науки, - напоминает Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья». – Работникам этих отраслей, приезжавшим из других регионов, давалась возможность получить отдельную квартиру в течение 2-3 лет, а не 7-10, как в среднем по Москве». От себя добавим, что именно той же целью – привлечь амбициозных провинциалов – и объясняется тот факт, что город «приписали» к Москве: жить в столице в те годы было не в пример престижнее, и власти тонко отреагировали на этот момент. Возвращаясь к теме недвижимости, надо отметить, что основа застройки Зеленограда – типовые панельные дома 1970 - 90-х годов постройки высотой 12-22 этажа. На вторичном рынке города, по данным «Азбуки жилья», в продаже представлены около 700 квартир. Большая их часть (56%) приходится на экономкласс, еще около 33% - на комфорткласс, и лишь 11% предложения относится к бизнес-классу. Еще одной интересной особенностью здешнего рынка, отмечает Артем Ржавский, является то, что одно-, двух- и трехкомнатных квартир на рынке примерно поровну, тогда как в Москве структура предложения вторичного жилья более смещена в сторону двух- и трехкомнатных квартир, а «однушек» заметно меньше. Средняя стоимость 1 кв. м в Зеленограде, по словам Артема Ржавского, составляет 106,3 тыс. руб. за кв. м, что более чем на треть дешевле, чем в среднем по Москве (167,9 тыс. руб. за кв. м). Теперь обратимся к Солнечногорску. Статус города он имеет с 1938 года, но и ранее на этом месте были населенные пункты – село Солнечная Гора и пристанционный поселок Подсолнечное. Так что в городе существенную долю составляют и дома 1950-х годов и более ранние строения. Кроме того, отметили эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость», в городе очень много частной постройки – небольших домиков, коттеджей и пр. В минувшем месяце, по данным «Азбуки жилья», в Солнечногорске продавалось около 380 квартир. По 47% предложения приходилось на панельные и кирпичные здания, оставшиеся 6% – на квартиры в современных монолитных домах. Средняя цена однокомнатной квартиры в Солнечногорске (данные «ИНКОМ-Недвижимость») составляет 2,3 млн руб. За 2,4 млн руб. можно приобрести квартиру площадью 38,4 кв. м (кухня – 11 кв. м) в кирпичном доме на ул. Красная (так в черте города называется Ленинградское шоссе). Средняя цена «двушки» составляет 3,3 млн руб. За 3,7 млн можно купить квартиру в 58 кв. м с кухней 12 кв. м в кирпичном доме на ул. Подмосковная. И, наконец, средняя стоимость трехкомнатной квартиры в Солнечногорске составляет 4,1 млн руб. ЖК «Андреевская Ривьера» «Азбука жилья» Новостройки: а с ними – наоборот А вот с новым строительством все наоборот – Солнечногорск (и весь Солнечногорский район) впереди. Как отметили наши эксперты, в Зеленограде в последние годы вообще не появлялось новостроек – точнее говоря, они были, но все в рамках реализации социальных программ, и в открытую продажу эти квартиры не поступали. «Однако на территории, прилегающей к границам Зеленограда и административно относящейся к Солнечногорскому району, возводится несколько жилых комплексов, пользующихся интересом со стороны покупателей», - говорит Артем Ржавский («Азбука жилья»). Среди них эксперт называет ЖК «Андреевская Ривьера» - восьмисекционный 15-17-этажный жилой дом комфорткласса. Это здание серии И-1724, являющееся комбинацией панельной и кирпичной технологии. Покупателям предлагаются 1-5-комнатные квартиры площадью 44 - 140,9 кв. м по цене 43,5 - 56 тыс. руб. за кв. м. На некоторые объекты возможны скидки и рассрочки, есть и ипотечные программы. В Солнечногорске (мкр-н Рекинцо-2) завершается строительство ЖК экономкласса «Молодежный». Он представляет собой пятисекционный панельный дом серии П-111М переменной этажности (10-12-14 этажей), где покупателям предлагаются 1-2-комнатные квартиры площадью от 43,0 до 60,0 кв. м. Средняя стоимость 1 кв. м составляет 46 тыс. руб. На территории ЖК располагаются образовательные учреждения, спортивный комплекс и детская площадка. ЖК «Молодежный» «Азбука жилья» ЖК «Андреевский квартал» www.andreevka-kvartal.ru В поселке Андреевка ведется строительство ЖК «Андреевский квартал». По информации строительно-инвестиционной компании «САС», он представляет собой комплекс из семи панельных зданий (часть уже построено, строительство остальных ведется), объединенных единой территорией и социальной инфраструктурой. Покупателям предлагаются 1-3-комнатные квартиры, цены на самые дешевые из них начинаются от 2,74 млн руб. за объект. В мкр-не 1 Солнечногорска ведется строительство ЖК «Таисия». Как сообщили нам в компании «Проминвест и К», данный ЖК будет состоять из семи жилых зданий высотой до 23 этажей. Общая площадь квартир составит 250 тыс. кв. м, планируемое количество проживающих – 7500 человек. Первые этажи планируются нежилыми, в них расположатся офисы и предприятия службы быта. ЖК будет располагать обширной инфраструктурой - школой, детским садом, физкультурно-спортивным комплексом, стадионом. В непосредственной близости расположена жемчужина Подмосковья – озеро Сенеж. Стоимость квадратного метра в среднем – 58-60 тысяч рублей. Продолжает строиться «хит» Солнечногорского района – ЖК «Пятница» в поселке Брехово, целый микрорайон из 12 корпусов современных индустриальных серий. На сегодня построено 8 корпусов, монтируется корпус № 12. ДСК-1 собирается вводить первые пять корпусов в июне, №№7-8 – в августе, 12-й и 6-й – в сентябре 2011 года. Квартиры в этом районе сегодня продают многие агентства, в частности «ДСК-1 и компания» предлагает «однушку» во 2-м корпусе за 2,6 млн рублей (площадь 38,8 кв. метров), в 7-м корпусе двухкомнатная квартира (63,4 кв. м) стоит 3,6 млн рублей, а трехкомнатная (78,1 кв. м) - 4,25 млн рублей.
http://www.metrinfo.ru/articles/80208.html