Игорь Чубаха Источник: Бюллетень недвижимости 13.12.2013 Фото: pravo.ru Вступившие в силу поправки в Гражданский кодекс РФ делают невозможным возврат прежним владельцам или их наследникам квартир, проданных в «лихие девяностые». Согласно нынешним юридическим нормам срок давности по подобным претензиям ограничивается десятью годами. Накануне первых судов Любой собственник недвижимости не застрахован от ситуации, когда право на свою собственность придется доказывать в суде. Самые добропорядочные россияне по своей или по чужой воле могут оказаться вовлечены в жилищные споры. Развод, появление ранее неизвестного наследника и ряд других житейских коллизий потребуют в поисках справедливости обратиться в суд. При этом юридические нормы, регулирующие правоотношения в вопросах владения недвижимостью, время от времени меняются. И собственникам нужно быть в курсе таких изменений. Так, много нового в юридическую практику разрешения жилищных споров обещают внести вступившие в силу с 1 сентября 2013 года поправки в Гражданский кодекс. В частности, изменения были внесены в главы «Исчисление сроков» и «Исковая давность» ГК РФ. Законодатели пересмотрели свои подходы в вопросах, как долго длятся имущественные права россиян и в какие сроки сторона, считающая себя ущемленной, может выдвинуть в суде претензии. Уточним: практика судебного применения поправок еще не сложилась. «Обычно дела доходят до судов не раньше чем через полгода после вступления изменений в силу, а то и позже», – уточняет руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы «Максима Лигал» Евгений Дружинин. То есть ближе к весне суды по новым правилам начнут рассматривать первые дела. Амнистия из 90-х Напомним: кроме особых случаев, общий срок исковой давности составляет три года. Но отсчитываются они не с того момента, когда кто-то стал нарушать чужие права, а с момента, когда потерпевший узнал о нарушении своих прав. И до последнего времени «припозднившиеся» истцы постоянно пытались убедить судей, что так поздно подали иски, поскольку понятия не имели о причинявшемся их правам ущербе. Например, не знали, что стали наследниками. «Теперь, согласно статьям 196 и 200, общий срок ограничен десятью годами со дня нарушения права», – констатирует глава «Юридического центра адвоката Олега Сухова». Иначе говоря, в суд с иском можно обращаться через десять лет и ни днем позже. Как рассказывает Олег Сухов, до поправок в ГК действительно использовалось несколько различных подходов к исчислению и применению срока исковой давности. Так, в соответствии со статьей 1154 ГК РФ на принятие своей доли наследникам отводится шесть месяцев со дня открытия наследства. Однако при пропуске указанных месяцев, согласно прежней версии ГК, право на наследство можно было попытаться восстановить через суд. Более того, даже если некто успел какое-то время прожить в квартире и несколько раз внести квартплату, то есть фактически стал наследником, обращение в суд все равно было обязательно – чтобы оформить право собственности. И на практике срок исковой давности никогда не применялся – наследник мог обратиться в суд и через десять лет, и через двадцать. Наследство продолжало ждать наследника. В свою очередь, и другое лицо, претендующее на это наследство, также могло заявить свои права после истечения срока исковой давности. «Часто мошенники с позднее оформленными завещаниями обращались в суды спустя десятки лет, – рассказывает Олег Сухов, – и получали часть уже используемого имущества». Теперь такой «наследник» в суде ничего не добьется. «Эта норма отсекает возможность оспаривания состоявшихся более десяти лет назад сделок по отчуждению государственного недвижимого имущества и других активов», – добавляет Евгений Дружинин. В целом же, по словам юриста, введение ограничений срока должно снять все возможные юридические риски с собственников, которые приобрели активы в 90-х или начале 2000-х. Проще говоря, граждане, купившие жилье в «лихие девяностые», могут распроститься со страхами, что вдруг неизвестно откуда явятся некие прежние собственники. Трех лет будет недостаточно Также в более выгодном положении после принятия поправок в ГК оказались представители третьей стороны в сделках с недвижимостью. Например, владельцы долей в коммуналке, в настоящее время проживающие по другому адресу. При любой сделке с недвижимостью, если такие лица «имеют охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной», они тоже получают увеличенный срок на отстаивание своих прав. Для подобных случаев срок исковой давности теперь отсчитывается по-новому – со дня, когда третье лицо узнало о начале исполнения сделки (пункт 1 статьи 181 ГК РФ). «Если мои интересы были затронуты совершением сделки и при этом я не знал о ее проведении, срок исковой давности для признания ее недействительной начинает течь с момента, когда я узнал или должен был узнать об этом», – поясняет Евгений Дружинин. По мнению юриста, теоретически указанная норма должна повысить защищенность лиц, не являющихся сторонами сделки. Но есть и обратная сторона: в спорных случаях уже недостаточно «выждать» три года с момента начала исполнения, чтобы снять риск возможности оспаривания сделки заинтересованным лицом. «Это, конечно, повышает риски для сторон сделки», – резюмирует специалист. Еще на одно изменение в ГК, в части 1 статьи 200, обращает внимание кандидат юридических наук, адвокат Архангельской городской коллегии адвокатов Елена Ромашко. Ранее формулировка звучала так: «Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права». А с 1 сентября 2013 года это предложение дополнено фразой «и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права». По оценке Елены Ромашко, поправка требует разъяснения высшей судебной инстанции. А без разъяснения может означать, что право определять надлежащего ответчика будет иметь лишь суд, поскольку только из судебного решения истцу становится ясно, надлежащий ответчик им заявлен в иске или нет. Хорошо не забытое старое Разговоры об изменениях в ГК породили определенную путаницу в представлениях непрофессионалов. В частности, на бытовом уровне стали обращать на себя внимание заявления следующего порядка. Будто бы для лиц с правами на некое имущество срок давности по спорам, касающимся этого имущества, вообще не существует. БН попросил прокомментировать данный ракурс юристов отдельно. Напомним, статья 208, рассматривающая ситуацию с имущественными правами, при которой срок давности отсутствует, не является новой, а в прежнем виде «перешла» из старого ГК. «В соответствии с указанной статьей исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения», – уточняет Евгений Дружинин. То есть эта норма направлена на ситуации, когда некто посторонний мешает истцу реализовать право собственности. Здесь срока давности нет. «Например, сосед перегородил доступ к дороге от загородного дома, – поясняет юрист. – Независимо от того, когда такое нарушение произошло, я могу требовать его устранения». «На исковые требования о нарушении права, не связанном с нарушением владения (негаторный иск), исковая давность не распространяется в силу прямого указания закона», – вторит Олег Сухов. По его словам, подобное положение дел установлено законом и практикой не только в нашей стране – французская судебная практика и японское гражданское законодательство также стоят на позициях абсолютности права собственности. В результате исковая давность в принципе не распространяется на так называемые вещные притязания.http://news.ners.ru/vse-kvartiry-90-kh-amnistirovany.html